ARSA ALIRKEN NASIL BİR YOL İZLEMELİYİZ ;

Size arsa olarak satılmak istenen yerin tapudaki vasfının  arsa olmasına dikkat ediniz.      

Arsa demek, imar planı ve teknik altyapısı olan inşaata elverişli arazi parçası demektir. Araziden arsaya dönüşüm bir süreçtir.

İlk olarak kentlerin yakın çevresinde yer almakla başlayan süreç, nazım ve çevre planlarının yapılması, ardından imar uygulama planlarının yapılması, daha sonra imar parsellerinin ve altyapı tesislerin yapılması gibi aşamalardan geçerek sona erer. Bu dönüşümler sırasında araziler kanun gereği brüt parsellerinin takribi yüzde 40'nın  Düzenleme Ortaklık Payı olarak kamuya terk ederler.

Arsa almadan önce yerini mutlaka görmeli, görmekle de yetinmeyip üzerine ayak basmalısınız. Bu gerçekten çok önemlidir.

En önemli noktalardan biri tapu senedini, kadastro dan  da kontrol ederek ada, pafta, parseli belirtilen arsanın size gösterilen arsaya tekabül edip etmediğini anlamanızdır.

Bu kontrolleri konunun uzmanı olmayan birinin yapması oldukça zordur.

Profosyonel ve bağımsız hizmet için bu noktada değerlendirme uzmanlarına başvurabileceğiniz gibi, Kadastro Müdürlüğü yardımı ile parsel zemine aplike edilerek size satılmak istenen yer ile aynı olup olmadığını kontrol edebilirsiniz.

Aksi durumda deniz manzaralı diye satın aldığınız arsanızın, dağın diğer yamacında kaya manzaralı olarak size baktığını yıllar sonra fark edebilirsiniz.    

Bunların dışında arsanın bağlı bulunduğu Tapu Müdürlüğü'ne giderek mülkiyet haklarını sınırlayacak bir kısıtlamanın olup olmadığını mutlaka kontrol etmelisiniz.

Arsa üzerindeki bir irtifak hakkı veya şerh arsanın kullanımını olumsuz etkileyebilir hatta arsayı kullanılamaz hale getirebilir. Örneğin arsa üzerinden yüksek gerilim hattı geçiyor olabilir. Bu gerçek, yerin imar durumu olsa da size yapı inşa etme ile ilgili kısıtlamalar getirebilir veya istediğiniz tipte yapı yapmanızı engelleyebilir.

Taşınmazın hisseli mi, müstakil tapu mu olduğuna bakılmalıdır.   

Hisseli bir alım yapılıyorsa taşınmazın hissesinin ne kadarını alacağınızı düşünmelisiniz.

Unutulmamalıdır ki alacağınız arsa hisseli arsa ise, alınan hissenin, hissedar olunan arsa üzerinde tespitini yapmak mümkün değildir. Hisseli arsalarda diğer malikler ile her metrekarede ortaksınızdır.

10 malik varsa 1 metrekarede on malikle ortaksınız demektir.    

Bu nedenle, diğer hissedarlarla parselin rıza i taksiminde anlaşılmadıkça hissedarı çok olan parseller tercih edilmemelidir. Örneğin 4 malikli bir parsel aldıysanız ve maliklerden ikisi vefat ettiyse, onların mirasçıları doğacaktır.

10 sene sonra bir bakarsınız 4 malikli yerde 14 kişi malik olmuşsunuz. Parsele proje yapmanız daha da güçleşir.

Bu tür mülkler çok malikli oldukları için piyasada değer kaybına uğrarlar.

ALMAYI DÜŞÜNDÜGÜNÜZ  ARSA’NIN BAĞLI OLDUĞU BELEDİYEYE MUTLAKA GİTMELİSİNİZ ?

Ayrıca arsanın bağlı olduğu belediyeye giderek, öncelikle taşınmazın belediye ve mücavir alan sınırları içinde olup olmadığının kontrol etmenizi öneririm. Şayet belediye ve mücavir alan sınırları içinde ise imar planın olup olmadığını, var ise onaylı imar planın yapılaşma koşullarını öğrenmek önemlidir.

Kontrol edilen imar planından arazi kullanım türünü (örneğin konut, ticari, sanayi vb.) yapılaşma koşullarının (toplam inşaat alanı, izin verilen kat sayısını ) pazarlama sırasında size bildirilenle aynı olup olmadığını kontrol etmelisiniz. 

Bunların dışında alacağınız taşınmazın SİT alanı, su koruma havzası, askeri alan vb. alanlarda olup olmadığını da mutlaka sorgulama yapmanızı tavsiye ederim.

Büyük inşaat şirketlerine komşu olun: Büyük inşaat şirketlerinin arsa satın aldığı bölgeleri tercih edin.

Bu şirketler projeleri hayata geçirirse aldığınız arsa beklediğinizden daha fazla prim yapar. Planlı kentleşme olan bölgeleri tercih edin: Planlı kentleşmenin yapıldığı bölgelerde, kaliteli ve üst gelir gruplarına hitap eden projeler gerçekleştirilir.

Planlı kentleşen bölgelerde arsa fiyatları daha çabuk yükselir. Göç alan bölgeler çok kazandırır: Kentlere göç edenlerin yerleştiği bölgelerde yeni yapılaşmaya gidilir. Kentlere göç edenlerin yerleştiği bölgelerde arsa fiyatları yükseliş eğilimindedir.

Gelir seviyesi yüksek kesime komşu olun: Potansiyel olarak üst gelir grubunun tercih edebileceği bölgelerde arsa satın almak, ilerde büyük kazançlar sağlayabilir.

Bu kesimin tercih edebileceği bölgelerde arsa fiyatları yükseliş eğiliminde olur.Teşvik, arsa fiyatlarını yükseltir: Bir kente yatırımlar artarsa arsalar da bundan payını alır.Teşvik kapsamındaki illere yatırım için sıcak para gireceğinden bu eninde sonunda arsa fiyatlarına yansır.Fiyatlarda yükseliş öncelikli olarak sanayi imarlı arsalarda başlar.Hızlı büyüyen kentlerden arsa alın: Hızlı büyüyen kentlerde konut ve ticari bina yapımı için arsaya olan talep artar.Talep de fiyatları yükseltir Faizlerdeki düşüş arsa fiyatlarını yükseltir: Enflasyon ve faizdeki düşüşler, emlak fiyatlarını yükseltir.Ulaşım projeleri değeri artırır: Bir bölgedeki emlak fiyatlarının yükselmesi o bölgeye yapılacak yol ve ulaşım projeleri ile doğru orantılıdır.

Ana caddeleri tercih edin: İmara yeni açılan bölgelerde ana cadde üzerindeki arsaların fiyatı, arka taraflara göre daha kısa sürede ve daha hızlı artar. Resmi kurumlara yakın olsun: Eğer gelişmekte olan bir bölgede arsa alıyorsanız, imar planını detaylı olarak inceleyin. Mutlaka hastane, okul, belediye, kaymakamlık, valilik gibi resmi dairelerin yakınında olan arsaları tercih edin. Cephesi geniş olsun: Bir arsanın, ana caddeye olan cephesinin genişliği gelecekte değerinin daha da artmasını kolaylaştırır.

Çevresindeki yolları önemseyin: Bir arsanın etrafı yollarla çevreleniyorsa bu arsanın değeri de artar.Yaya geçitlerini tercih edin: Alacağınız arsanın ilerde yaya geçiti yapılabilecek noktalarda olmasına özen gösterin. Endüstri tesislerine dikkat edin: Özellikle konut yapmak veya mütahite vermek için satın aldığınız arsaların endüstri tesislerine yakın olmamasına özen gösterin.

Ormana çok yakın bölgeden arsa almanızı tavsiye etmem  almış  olduğunuz  arsayı ileriki  zamanda satmak zor olur.

Türkiyede ormanla ilgili politikalar hükümetlere göre değişiklik gösterebilir.

Kriz dönemlerini fırsat bilin: Arsa  almanın  en  önemli dönemleridir.Potansiyel arsa yatırımları için dikkat etmeniz gereken iki ana faktör şunlardır:

ARSANIN BULUNDUĞU MEVKİYİ    İYİ  ARAŞTIRMALISINIZ  ?

Arsa ana ulaşım ağlarına yakın mıdır? Bir veya iki ana mahalleye yakın mıdır? Eğer bu iki soruya verdiğiniz cevap evet ise o zaman gerekli izin ve ruhsatlar çabuk çıkar demektir ve bu bölgenin hızla gelişme potansiyeli olduğunun işaretidir.Arsa gaz, elektrik, su ve diğer alt yapı imkanlarının kolay gelebileceği bir yerde midir?

Mütahitler bu tür alt yapının getirilmesi kolay yerlerde inşaat yapmayı tercih ederler. 

Arsa SİT alanı dahilinde midir? SİT alanları devletçe korumaya alınmış ve inşaat izni alınması son  derece  çok zor alanlardır.

Ama arsa krizi sebebiyle bazı yerlerde SİT alanları da hızla inşaata açılabiliyor olabilir.

Eğer civarda SİT alanlarına inşaat izni çıktığında siz de SİT alanından bir arsa almak istiyorsanız bu işin bir garantisi yoktur.

Şehir büyüme planlarını inceleyin.

Arsa yatırımcıları şehrin büyüdüğü yönü biliyor olmalıdır.

Bu büyüme yönü dışında kalan arsaların değer kazanması uzun zaman alır.Arsanın fiziki özellikleri - Bu mevki ile aynı şey değildir. Arsanın fiziki özellikleri de değer kazanma hızını belirler.

Arsadaki toprağın cinsi, arsanın ne için kullanılacağını etkiler. Çevresi tepelik mi düz mü gibi unsurları da iyice inceleyiniz. Devletin kentsel gelişim için belirlediği alanları inceleyin – Devletin herkesin bir ev sahibi olması konusunda kararlı ve planlı adımlar attığını hepimiz biliyoruz.

Bu konuda yatırımlar yapıldığını da hepimiz gazetelerden okuyoruz. Devletçe kentsel gelişime açılacak alanlarda büyük arsalar almak, gerekli izin ve ruhsatların kolay alınacağı, alt yapı hizmetlerinin planlı ve çabuk geleceği yerler almak demektir ki bu da yatırdığınız paranın çok hızlı değer kazanacağı anlamına gelir.

Devlet dairelerinden Bilgi almak  – Artık devlet dairlerinden her sorduğunuz yazılı belgeli  soruya 15 gün içerisinde cevap alma hakkınız var.

İlgili yerlere kentsel gelişimin yönü hakkında soru dilekçeleri gönderin. Alt yapı ve otoban çalışmaları ve planları hakkında bilgi isteyin.

Arsanın çevresindeki iyi ve pahalı semtler - Çevre ne kadar zenginse arsanız da o kadar değer kazanacak demektir.

Arsa alırken en önemli unsurlardan birisi çevrede kurulu olan semtlerin zenginliğidir. Arsanın çevresindeki hali hazırda inşa edilmiş evlerin/konutların fiyatı nedir? Almayı düşündüğünüz arsaya yakın evler/konutlar varsa buradaki satış fiyatlarını iyice inceleyin.

Ortalama fiyatı belirlemek için en son satışları öğrenin. Bu da yatırımınızın ne kadar değer kazanacağını işaret eden bir göstergedir.        

Arsanın İmarlı Olup Olmaması Aldığınız arazi halen parselasyondan geçmemişse geçme ihtimalinin ne kadar yakın olduğuna dikkat edin. Parselasyon yapılma ihtimali yüksek arsalar seçerken aşağıdaki bilgileri dikkate almanızı öneririm. 

Arazi SİT alanı içinde mi? Eğer arazi SİT alanı dahilin deyse o zaman imar izninin çıkma şansı azdır.

Ancak devletin kentleşme projeleri kapsamında SİT alanı dahilindeki araziler de inşaata açılabiliyor.

SİT alanı içinde olup da inşaata açılmış arazilere sizin almayı düşündüğünüz arazi de yakınsa o zaman sizin arazinizin bulunduğu bölgenin de inşaata açılma ihtimali yüksektir. Ama uzak ise o zaman şansınız çok azalır.

Arazinin kalkınmakta olan bölgelere yakınlığı da çok önemlidir. Devlet bazı bölgelere kalkınmada öncelik vermiş olabilir ve bu bölgelerdeki arsalar için inşaat izninin çıkma ihtimali çok daha yüksektir.

Eğer bu konuda iyi bir araştırma yaparsanız o zaman inşaat izni alamayacak bir arazi/arsa alma  ihtimaliniz azalır.Ulaşıma ve merkezlere yakın arazilerin alt yapı hizmeti alma şansı diğer alanlara göre daha yüksektir. Şehir belediye meclisleri bu tür yerlere yakın alanlara daha hızlı inşaat ruhsatı verir. Çevrede konut ihtiyacı varsa, bu da araziniz için inşaat izni alınmasının daha kolay olacağına işarettir. Bu başlık yine devletin kalkınma için belirlediği alanlar başlığı altında incelenebilir.

Bu tür konut ihtiyacı olan alanlarda gerekli izinleri almak her zaman daha kolaydır.

Arazinin şehre veya yerleşim yerlerine yakınlığı da inşaat izninin çabuk alınma ihtimalini yükseltir. Bu sayede gerekli olan alt yapı hizmetleri ve kentleşme çok daha çabuk gerçekleşir.

EĞER SİZDE ALMAYI DÜŞÜNDÜĞÜNÜZ ARSA VE ARAZİLERİNİZİN DAHA KAZANÇLI HALE GELMESİNİ İSTİYORSANIZ YUKARIDAKİ BİLGİLERİ DİKKATE ALMANIZI TAVSİYE EDERİM

www.emlakotoilan.net